「供樓壓力幾時先緩和？」呢個問題相信困擾緊無數香港業主同準買家。過去兩年高息環境下，每月供樓開銷佔收入比例一度飆升至75%的歷史高位，不少家庭叫苦連天。但隨著美國聯儲局啟動減息周期，香港樓市正經歷微妙變化——供款壓力確實減輕了，但樓價也開始回升了。本文從專業角度全面拆解“供樓壓力2026分析”。
息口走勢：減息周期啟動 每月供款較高位回落9%
經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2026年2月份的經絡按揭息率指數（MMI）報3.23厘，按月回落4點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2月份選用首3年及首5年2.73厘定息按揭計劃的客戶顯著增加，因此當月份MMI有所回落。
以實際數字計算，假設以一筆為期25年、貸款額為100萬港元、利率為一個月拆息（HIBOR）加1.3%的按揭貸款為例，2025年12月的每月供款為4,742港元，較兩年前的5,212港元低約9%。換句話說，同一筆貸款，今日的每月供款比高峰期節省了近500元。
曹德明預計，上半年一個月HIBOR將在2厘至3厘之間反覆徘徊，普遍新造H按的實際息率將維持在3.25厘左右。日前更有大型銀行推出低息定息按揭計劃，首三年按息固定為2.73厘，較現時一般新造P按及H按計劃的3.25厘低52點子，可即時節省更多利息開支。
負擔能力：置業負擔指數回落至56% 重返20年平均水平
立法會秘書處資料研究組最新研究報告指出，2025年第三季置業負擔指數降至56%，顯著低於2023年年中錄得的高位75%，與過去20年間56%的平均水平看齊。這意味著供樓壓力已從高峰期的極端水平回落至歷史常態。
報告同時提及，消化一手樓潛在供應量所需的時間，已由2023年底的102個月，減半至2025年9月的51個月，反映供應壓力顯著緩和。潛在一手私人住宅單位供應量，截至2025年9月底為10.2萬個，較一年半前的高位11.2萬伙有所回落。
市場吸納供應能力隨著一手交投明顯轉趨活躍而有所改善。受惠於從價印花稅稅階調整，中小型單位交投顯著反彈，其中300萬至400萬港元的物業成交量較兩年前激增1.4倍。
樓價走勢：已反彈4% 大行上調全年預測至升15%
不過，供樓壓力緩和的另一面，是樓價已經開始回升。差餉物業估價署最新數據指出，今年1月香港私人住宅售價指數創19個月來新高，租金指數也再創新高，房價與租金呈現「齊漲」局面。
摩根大通近日將2026年香港房價升幅預測由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，並預期2027年房價將進一步上升約5%。該行認為，香港地產行業已由「復甦初期」邁入「擴張期」。
高盛則上調今年房價的預測，將漲幅預測由5%調高至12%。高盛認為，香港租金強勁增長，加上按揭利率下降，或令更多人「轉租為買」。而自2024財年初撤銷樓市辣招後，交易成本降低，也可能刺激投資需求。
祥益地產總裁汪敦敬直言，樓市調整期已結束，預期今年樓價將升5%至10%。隨著減息啟動，銀行體系5萬億定存資金將解凍釋放，配合發展商轉為惜售心態，樓市正站在新升浪起點。
潛在風險：中東戰事陰影下 減息步伐存變數
雖然減息周期已啟動，但市場仍存在不確定因素。宏亞按揭證券助理副總裁葉敬誠指出，中東戰事已為美息走向帶來陰影，如果油價受戰事影響上升，環球經濟都可能受拖累。
美國聯儲局原本預期今年仍有兩次減息機會，合共約50個基點的下調空間。然而，美國對伊朗的軍事行動導致油價一度升穿每桶100美元，迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近。
對香港而言，短期內樓市氣氛暫未明顯受中東戰事拖累，新盤的入票反應仍然理想。然而，若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，連帶影響股市表現，投資者信心亦將轉趨謹慎，置業意欲或受抑制。同時，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢亦將受限。
綜合各方分析，供樓壓力確實正在緩和——減息周期啟動、負擔指數回落、供應壓力減輕，均為業主帶來正面信號。然而，樓價同步回升意味著入市成本正在增加，潛在的息口變數亦不容忽視。對於準買家而言，2026年可能是個機會窗口，但必須量力而為，審慎評估自身還款能力。
